樓宇經(jīng)濟(jì)是推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，商務(wù)樓宇也從增量時(shí)代步入了存量時(shí)代，過去“以時(shí)間換空間、以空間換產(chǎn)業(yè)”，靠載體建設(shè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的粗放發(fā)展模式已難以為繼。

如今，高樓林立之下，如何做好樓宇經(jīng)濟(jì)的存量文章？如何通過樓宇經(jīng)濟(jì)重塑地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)？政府招商與樓宇招租之間又該如何實(shí)現(xiàn)“共贏”？近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者專訪了集群智庫院長(zhǎng)匡洪廣，解讀樓宇經(jīng)濟(jì)時(shí)代的方法論。

“樓宇經(jīng)濟(jì)就是租空間，是在空間基礎(chǔ)上疊加了運(yùn)營(yíng)、配套和服務(wù)，這其實(shí)都是樓宇運(yùn)營(yíng)商在跳‘獨(dú)舞’。而到了時(shí)代，就需要政府和樓宇運(yùn)營(yíng)商彼此賦能合作，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，跳好‘雙人舞’?！笨锖閺V表示。

(資料圖)

樓宇經(jīng)濟(jì)步入時(shí)代

事實(shí)上，對(duì)于樓宇經(jīng)濟(jì)的印象，很多人還停留在“收租金”這一層面上，認(rèn)為樓宇經(jīng)濟(jì)就是寫字樓經(jīng)濟(jì)，仍屬于房地產(chǎn)的范疇。

但在匡洪廣看來，樓宇經(jīng)濟(jì)并不是“收租金”那么簡(jiǎn)單，也不單是寫字樓經(jīng)濟(jì)那樣狹隘。樓宇經(jīng)濟(jì)泛指產(chǎn)業(yè)載體，也就是產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施。

“單一的樓宇也好，功能區(qū)也好，商務(wù)區(qū)也好，這些都是樓宇經(jīng)濟(jì)的載體。通過合理的規(guī)劃、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，為樓宇運(yùn)營(yíng)商帶來租金收入，為地方政府帶來稅收收入和產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)，這樣一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，我們稱之為樓宇經(jīng)濟(jì)。”匡洪廣介紹道。

商務(wù)樓宇誕生于上世紀(jì)80年代改革開放之后，彼時(shí)，隨著現(xiàn)代化商務(wù)辦公的服務(wù)需求逐漸誕生，催生了一批由開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)、專門用于租賃經(jīng)營(yíng)的寫字樓。

如北京最早建成對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)的國(guó)際大廈、中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心一期，上海市最早的甲級(jí)寫字樓上海商城、第一棟涉外寫字樓聯(lián)誼大廈，以及深圳國(guó)貿(mào)大廈、地王大廈等標(biāo)志性樓宇都在那時(shí)相繼建成。這一階段，也是商務(wù)樓宇從無到有開啟的階段。

2000年之后，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的新興第三產(chǎn)業(yè)空前發(fā)展，寫字樓如雨后春筍般拔地而起。隨著樓宇硬件配套水準(zhǔn)不斷升級(jí)，從開發(fā)到運(yùn)營(yíng)，從空間到內(nèi)容，樓宇運(yùn)營(yíng)商也從提供單純的物理空間進(jìn)化到構(gòu)建一個(gè)全場(chǎng)景的生態(tài)辦公體系，通過運(yùn)營(yíng)服務(wù)打造商務(wù)辦公新場(chǎng)景成為樓宇經(jīng)濟(jì)的重要標(biāo)志。

“‘十四五’時(shí)期是我國(guó)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，樓宇經(jīng)濟(jì)時(shí)代也將從大干快上的增量時(shí)代過渡到精耕細(xì)作的存量時(shí)代?！笨锖閺V表示。

匡洪廣指出，樓宇經(jīng)濟(jì)階段具備三個(gè)標(biāo)志。一是從基礎(chǔ)商務(wù)服務(wù)進(jìn)化到產(chǎn)業(yè)服務(wù)，把樓宇的招租與政府的招商有效結(jié)合；二是從樓宇運(yùn)營(yíng)商進(jìn)化到城市合伙人，商務(wù)樓宇將弱化地產(chǎn)屬性，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施屬性；三是從市場(chǎng)行為進(jìn)化到政企協(xié)同，從單純的市場(chǎng)行為升維到政企聯(lián)動(dòng)、合作共贏。

“現(xiàn)在已經(jīng)過了樓宇運(yùn)營(yíng)商跳‘獨(dú)舞’的時(shí)代了，在樓宇經(jīng)濟(jì)時(shí)代，一定是政府和企業(yè)聯(lián)動(dòng)跳‘雙人舞’，通過創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)社區(qū)新模式、引進(jìn)業(yè)界共治新理念、升級(jí)樓宇經(jīng)濟(jì)新政策、建立產(chǎn)業(yè)治理新機(jī)制、煥新區(qū)域發(fā)展新優(yōu)勢(shì)等多個(gè)抓手，共同推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！笨锖閺V告訴記者。

“二八”趨勢(shì)

近年來，樓宇經(jīng)濟(jì)已成為促進(jìn)城市空間優(yōu)化和高效利用、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要抓手。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前，北京、上海、天津等各轄區(qū)，以及蘇州、青島、雄安新區(qū)等多個(gè)區(qū)域，都已發(fā)布相關(guān)政策文件，明確支持樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。而其中，打造主題樓宇、專業(yè)特色樓宇似乎成為各地的共識(shí)。

什么是主題樓宇和專業(yè)樓宇？又有哪些產(chǎn)業(yè)更適合“上樓”？

對(duì)此，匡洪廣告訴記者，主題樓宇通常專注于某一特定領(lǐng)域或產(chǎn)業(yè)，比如金融、文化、設(shè)計(jì)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)等科技創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)。通過打造主題樓宇，可以形成產(chǎn)業(yè)集聚和升級(jí)，加強(qiáng)企業(yè)之間的聯(lián)動(dòng)合作、資源共享。同時(shí)，政府也可以聚焦產(chǎn)業(yè)需求精準(zhǔn)施策，更好地為企業(yè)提供專業(yè)的服務(wù)配套和政策引導(dǎo)，產(chǎn)生“1+1>2”的效果。

隨后，匡洪廣以北京朝陽區(qū)星地中心舉例稱，該中心為朝陽區(qū)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地，將聚焦互聯(lián)網(wǎng)上下游產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展人工智能、XR、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)關(guān)鍵基礎(chǔ)支撐技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)支撐平臺(tái)。

此外，圍繞“賦能中心+物理空間+軟性服務(wù)”的模式，星地中心將組建互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)聯(lián)合攻關(guān)聯(lián)盟、龍頭企業(yè)聯(lián)合發(fā)展平臺(tái)、場(chǎng)景探索平臺(tái)、孵化器、XR加速器，并提供技術(shù)攻關(guān)、政務(wù)服務(wù)、投融資輔導(dǎo)、品牌塑造、資本賦能、內(nèi)容數(shù)字化、技術(shù)交流等服務(wù)。

事實(shí)上，選擇發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)是星地中心和朝陽區(qū)政府的“雙向奔赴”。

匡洪廣介紹，朝陽區(qū)本就具備數(shù)字經(jīng)濟(jì)和應(yīng)用場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)，正在謀劃互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，星地中心則具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)和理想的空間載體。最終，星地中心被確定為朝陽區(qū)規(guī)劃的互聯(lián)網(wǎng)“一縱一橫多引擎”產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中的重要引擎之一。

為加快互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，朝陽區(qū)還印發(fā)了《互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2023~2025年）》，從政策扶持、產(chǎn)融服務(wù)、人才支撐等方面給予了大力支持。

“這就是政府和樓宇運(yùn)營(yíng)商聯(lián)動(dòng)合作，實(shí)現(xiàn)共贏的典型案例。政府將產(chǎn)業(yè)規(guī)劃精準(zhǔn)落位到主題樓宇上，通過專業(yè)載體打造、專業(yè)部門指導(dǎo)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)、專業(yè)平臺(tái)構(gòu)建、專項(xiàng)政策配套，支持主題樓宇做專做強(qiáng)，進(jìn)而賦能整個(gè)區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而這些，是綜合性樓宇很難實(shí)現(xiàn)的。”匡洪廣告訴記者。

不過，匡洪廣同樣指出，并不是所有的產(chǎn)業(yè)都適合“上樓”，而且一個(gè)地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是有限的，不可能把所有的樓宇都打造成主題樓宇。目前，各地打造的主題樓宇還非常少，預(yù)計(jì)未來趨勢(shì)可能是主題樓宇和綜合性樓宇的占比為“二八開”。

對(duì)于綜合性樓宇，匡洪廣則表示，綜合性樓宇并非沒有“文章”可以做，樓宇運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該抓住入駐企業(yè)的共性訴求，通過高水平的運(yùn)營(yíng)，打造企業(yè)成長(zhǎng)平臺(tái)和商務(wù)生活場(chǎng)景。

創(chuàng)新機(jī)制破解低效閑置難題

隨著城市化進(jìn)程的加快發(fā)展，土地資源的掣肘已成為各大城市的痛點(diǎn)。在此情形下，老舊低效的商務(wù)樓宇，成了城市“向天要地”謀求發(fā)展的重要目標(biāo)。

匡洪廣指出，商務(wù)樓宇低效閑置的主要原因就在于缺乏專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，重招商輕運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)象普遍存在。特別是中低端樓宇過了前期招商階段幾乎沒有運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)投入，對(duì)入駐企業(yè)的服務(wù)還停留在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、被動(dòng)解決問題的初級(jí)層面，支撐不了企業(yè)發(fā)展平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)培育平臺(tái)的新要求。

此外，地方政府不夠重視，出臺(tái)的樓宇招商政策表面化同質(zhì)化，導(dǎo)致有些條款無法落地或是激勵(lì)作用有限，也沒有建立長(zhǎng)效的工作機(jī)制，撬動(dòng)各類主體積極性，往往“只聽樓梯響，不見人下來”，很難抓出成效。

對(duì)此，匡洪廣建議，政府層面要學(xué)會(huì)“算大賬”，通過國(guó)有企業(yè)和社會(huì)資本成立樓宇經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，一方面梳理老舊低效樓宇的資源，“摸清家底”，另一方面做到運(yùn)營(yíng)前置，編制樓宇更新計(jì)劃，確定產(chǎn)業(yè)政策，引入有產(chǎn)業(yè)資源、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)來改造，后期可以從增量的稅收中補(bǔ)貼投資者和運(yùn)營(yíng)者。

匡洪廣以沈陽市和平區(qū)為例，據(jù)介紹，和平區(qū)打造了全國(guó)首個(gè)樓宇經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，通過建立工作機(jī)制、繪制產(chǎn)業(yè)地圖、出臺(tái)樓宇政策等一系列創(chuàng)新舉措，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展、招商引資、營(yíng)商環(huán)境、公共服務(wù)、城市治理、兩新黨建等條線工作集成到樓宇經(jīng)濟(jì)大平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)高水平的產(chǎn)城融合，構(gòu)建全要素的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

“通過樓宇經(jīng)濟(jì)大平臺(tái)，可以將政府職能部門都調(diào)動(dòng)起來，按照繪制的產(chǎn)業(yè)地圖實(shí)現(xiàn)政企聯(lián)動(dòng)，比如文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)由文旅局來對(duì)接，金融產(chǎn)業(yè)由金融局來對(duì)接，讓企業(yè)的需求倒逼政府職能部門提供相應(yīng)的服務(wù)?！笨锖閺V指出。

此外，匡洪廣還建議，樓宇經(jīng)濟(jì)作為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，應(yīng)盡快納入公募REITs發(fā)行范圍。

“商務(wù)樓宇屬于重資產(chǎn)，投資成本高、回報(bào)周期長(zhǎng)，如果可以納入公募REITs發(fā)行范圍，不僅可以拓寬企業(yè)融資和退出渠道，更有利于引導(dǎo)企業(yè)自持資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)‘輕資產(chǎn)’‘重運(yùn)營(yíng)’模式轉(zhuǎn)換。”匡洪廣表示。

（文章來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）

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